ОСМД: как решить три извечные проблемы - неплатежи, саботаж и бесхозяйственность. Европейский опыт

Реформа ЖКХ идет со скрипом. Мариупольцы очень неохотно создают ОСМД. Не помогают даже «плюшки» в виде финансовых субвенций из городского бюджета. На сегодняшний день только 570 многоквартирных домов в Мариуполе организовались в общества совладельцев (вместе с ЖСК это всего 32% жилого фонда).

И сегодня активу мариупольских ОСМД приходится решать три извечные проблемы: как пробудить в жильцах чувство собственника и научить беречь имущество, как заставить платить за содержание дома и его ремонт тех, кто самоустраняется и ничего менять не хочет, и что делать с хроническими должниками.

Побывав в Гданьске и изучив опыт создания местных ОСМД – они здесь называются «вспульнотами мешканёвыми» - мы поняли, что ничего уникального в мариупольских проблемах нет. Через все это проходили и поляки, только много лет назад. Их путь от жэков к частному управлению начался в 1994 году.

«Вы не поверите, но первые собрания по созданию «вспульнот» проходили так бурно, с такими скандалами, что даже яйцами друг друга закидывали», - вспоминает пани Энджия, руководитель хозяйственно-коммунального отдела коммунального департамента городской администрации Гданьска. Она занимается обществами совладельцев жилых домов с момента выхода первого указа об их создании.

Первый устав «вспульноты мешканёвой» состоял всего из четырех страниц. На них пояснялось, что это такое, а вот как создавать «вспульноту» и что с ней делать – не было сказано ни слова.

Законодательная база разрабатывалась параллельно с развитием обществ и менялась под потребности, которые подбрасывала жизнь.

Сегодня в Польше уже есть ответы на три главных вопроса, терзающих мариупольские ОСМД. Украинскому законодателю стоило бы взять их на вооружение, чтобы не изобретать велосипед.

Как создать ОСМД, если кто-то один не хочет

Знакомая картина: собираются жильцы дома на общее собрание и хотят отказаться от услуг жэка, а пара человек голосует против и саботирует процесс. Что делать?

В Гданьске это вопрос решается просто: в новых домах «вспульноты мешканёвы» образуются автоматически (без альтернативы), в старых домах они создаются, если хотя бы один человек выкупил квартиру в частную собственность. То есть до тех пор, пока все квартиры в доме коммунальные, он может обслуживаться коммунальным учреждением (жэком). Но как только квартиры приватизируют (хотя бы одну), - добро пожаловать в ОСМД. Такие правила исключают манипуляции и шантаж. И суд стоит на стороне «вспульноты».

Кто управляет польскими «вспульнотами»

Мы долго и безрезультатно пытались связаться с председателем польского ОСМД, пока не поняли: председателя нет. В «вспульноте мешканёвой» каждый владелец квартиры – условный председатель.

В Гданьске есть два типа ОСМД – большие и малые.

В малых (дома на 2-7 хозяев) все обязаны принимать участие в собраниях совладельцев и голосовать. Участие в сборах – не право, а именно обязанность. Если хотя бы один владелец против предлагаемого решения – оно не принимается.

В больших сообществах (8 и более владельцев), как правило, выбирают управление «вспульноты» — это группа жителей, которым общим голосованием доверяют принимать все важные решения по обслуживанию дома. Но это не значит, что они получают деньги за свою работу. Ни в коем случае. Управление «вспульноты» работает на волонтерских началах. «Вспульноты» в Польше не оплачивают работу председателя, бухгалтера, сварщика, дворника и пр. Эти люди просто нанимают обслуживающую компанию, которая все это делает сама.

Ответственность «вспульноты мешканёвой – сделать правильный выбор и контролировать расход средств.

Сегодня в Гданьске частных компаний, которые оказывают услуги по управлению жилыми домами – 80. Это серьезный конкурентный рынок, а потому каждая компания боится потерять клиентов.

Но так было не всегда. В 90-е таких фирм было мало и зачастую они спекулировали на ценах, крали деньги жильцов и работали не лучше коммунальных жэков – очень непрофессионально. Ситуацию урегулировала конкуренция и лицензирование. Польские власти заставили фирмы, которые занимались коммуналкой, сдавать экзамен на квалификацию, чтоб получить лицензию. Эта норма устранила с рынка мошенников и проходимцев. Сегодня такой лицензии уже не требуется. Рынок очистился, и сейчас в этой сфере работают хорошие управленцы.

Как принимаются решения внутри «вспульноты»

Как мы уже поясняли, в маленьких домах для того, чтобы принять решение, все 100% жильцов должны с ним согласиться. В больших «вспульнотах» нужно, чтобы проголосовали 51,1% совладельцев.

Важный момент – как считать голоса. Одна квартира - один голос? Ну а как быть с большими квартирами? А как быть в тех случаях, когда в квартире живет не один, а двое или трое совладельцев?

Вначале доли участия высчитывали от количества квадратных метров, которые находятся во владении. Например, у меня 10 м из 100 метров общей площади, значит, моя доля 10% и этими 10-ю процентами я и решаю. Сейчас правило такое: один владелец – один голос. Если у вас во владении 2 квартиры и гараж – вы все равно имеете только 1 голос. Но если ваша квартира находится в собственности, к примеру, у двух членов семьи, тогда у вас 2 голоса, а не один.

А вот стоимость оплаты содержания дома оплачивается в зависимости от квадратных метров во владении – то есть от доли владения общим имуществом. Чем больше метров – тем больше доля, тем выше плата.

Как определяется размер квартплаты

Размер квартплаты, которую нужно вносить ежемесячно, определяют сами жильцы. Как правило, в конце года они берут годовую сумму расходов на содержание дома и делят ее на количество месяцев и доли владельцев. После этого цифры выносятся на обсуждение и голосование.

Деньги, которые собирают, передают обслуживающей фирме, с которой заключен договор. Перечень услуг строго оговаривается, и «вспульнота» следит за их выполнением.

Если же дому нужен капитальный ремонт или крупная реконструкция, замена какого-то оборудования, в этом случае совладельцы собирают деньги отдельно на счет.

Каждое польское ОСМД имеет 2 счета: текущий и на капитальные ремонты.

Когда течет крыша…

Это частный пример, но показательный. Когда протекает крыша, далеко не всем жильцам это доставляет неудобства. Ремонтировать кровлю – дело дорогостоящее не только в Мариуполе, но и в Гданьске, и жильцы нижних этажей могут проголосовать против того, чтобы сдавать дополнительные средства на ремонт.

В наших реалиях сделать в этой ситуации ничего нельзя. Не хотят жильцы платить – и никто не заставит.

Но только не в Гданьске. Жильцы верхних этажей могут обратиться в суд с доказательствами, что их квартиры заливает, и суд 100-процентно примет решение в пользу истцов. Платить придется.

В стране, где работают суды, нет нерешаемых проблем.

Что делать с хроническими неплательщиками

Не платить за квартиру в Гданьске нельзя. Ведь это частный дом, его обслуживает частная компания, которая имеет четкий тариф. И если не платит жилец, никто другой за него это не сделает, долг не скостит и не простит.

Раньше в Польше, как и в Украине, неплатежи были серьезной проблемой. Но после того, как был принят закон, позволяющий совладельцам жилых домов через суд лишать должника права собственности на квартиру, вопрос был решен раз и навсегда.

Система работает так. На общем собрании совладельцев жильцы принимают коллегиальное решение: сколько месяцев они могут терпеть неплатежи. Кто-то допускает, что можно подождать полгода, кто-то – не больше месяца. Это положение закрепляется уставом.

Если в доме появляется неплательщик, его сначала предупреждают, напоминают, если после этого он продолжает не платить, «вспульнота мешканёва обращается в суд, и тот лишает неплательщика прав на долговую квартиру. Жилье автоматически переходит в собственность «вспульноты». Та продает ее, а из вырученных денег погашает долги неплательщика. Остаток суммы идет на благоустройство и ремонт дома.

По словам пани Энджии, такая практика нечасто применяется в Гданьске. Должнику выгоднее не доводить дело до суда. Если человек понимает, что оплатить долги не получается, ему проще договориться со своими соседями и продать квартиру самому. В этом случае, погасив долги за счет вырученных денег, он по крайней мере не лишается остатка суммы и сможет купить себе жилье поменьше и подешевле.

Вообще для тех, кто не в состоянии оплачивать свое жилье, в Гданьске действует городская программа обмена. Можно обратиться в мэрию, отдать городу свою квартиру и получить из городского фонда взамен более дешевую квартиру с доплатой.

Все эти новые правила, очень жесткие на первый взгляд, на самом деле воспитывали в гданьцах ответственное отношение к своей собственности, пробуждали понимание того, что собственность – это не только право, но и обязанности, выполнение которых от вас будут требовать даже через суд, если это понадобится.

«Сознание людей менялось не сразу. Но постепенно люди начали рассчитывать на себя в решении вопросов своей собственности. Это мое и я должен это беречь и решать проблемы – так сегодня думает большинство. Равнодушных нет», - говорит пани Энджия.

В доме, где живет этот человек, все давно модернизировано за средства «вспульноты мешканевой». Утеплены фасады, в каждой квартире датчики учета тепла, света, воды.

На площадках лампочки горят ровно столько, чтобы подняться с этажа на этаж.

Гданьску понадобилось 10-15 лет, чтобы навести в своих домах порядок. У Мариуполя есть неплохие шансы справиться быстрее.

Матеріал публікується в рамках проекту«Точне відображення Угоди про асоціацію Україна-ЄС в українських медіа». Проект реалізується за фінансової підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) та Міністерства закордонних справ Республіки Польща. Думки, виражені в цій публікації, відображають виключно точку зору авторів.