Рынок недвижимости в Украине одно из излюбленных мест для проворачивания аферистских схем. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать алгоритм проверки квартиры перед покупкой.
Документальная проверка
Любая сделка предполагает бумажную волокиту. Поэтому, первое, что нужно взять на вооружение, это – какие документы проверять при покупке квартиры.
Правоустанавливающие документы
Документы, которые определяют право частной собственности на жилье, могут быть нескольких видов в зависимости от конкретной ситуации.
Если квартира приватизированная или кооперативная, то правоустанавливающими документами являются свидетельство о праве собственности и технический паспорт.
В случае жилья, которое досталось по наследству, должно быть нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство.
Если недвижимость, приобретена через сделку, то нужно проверить такие документы:
- договор отчуждения: дарения, мены, купли-продажи, пожизненного содержания (со свидетельством о смерти)
- свидетельство о приобретении квартиры, нотариально заверенное.
Самыми нетипичными ситуациями являются такие, в которых имущество получено по судебному вердикту. В таком случае перечень документов очень обширный:
- Зарегистрированная в БТИ копия судебного решения, вступившего в силу
- Договор про удовлетворение требований держателя ипотеки
- Лизинговый договор
- Договор на выделение в натуре доли квартиры
- Свидетельство о праве на наследство
- Свидетельство о приобретении квартиры на аукционе и др.
Наличие одного из вида документов на право собственности позволит юридически проверить квартиру перед покупкой. Его внимательно следует изучить на предмет подлинности: отсутствие дописок и подчисток, наличие подписей, печатей.
Кадастровый номер
Квартирный кадастровый номер представляет собой цифровой код, присвоенный при инвентаризации. Этот номер внесен в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ) и служит для индивидуализации любых жилых помещений.
Без кадастрового кода невозможно заключить договор. Поэтому нужно владельца жилья попросить его узнать. Сделать это можно в БТИ или из компьютерной базы ЕГР. Доступ к базе есть в режиме онлайн.
Технический паспорт
Техпаспорт – еще один документ, который несет исчерпывающую информацию о квартире, а именно:
- о ее планировке и количестве комнат
- о размерах окон, высоты потолков, общей площади и т.д.
- о фактическом месторасположении
- о типе отопления
- о наличии водопровода и канализации
- о типе балкона
Помимо этого, техпаспорт включает данные касательно собственника и идентификационных номеров жилья.
Предоставление технического паспорта – не обязательное условие при осуществлении купли. Однако это один из способов, как проверить квартиру при покупке.
Выписка и ЕГРПОУ Форма № 9
Данный документ поможет узнать о владельце более детальную информацию, в том числе о праве обладания на ту или иную недвижимость.
Проверка личности продавца и согласия второго члена супружеской пары
Не стоит ограничиваться в проверке квартиры перед покупкой только на уровне документов. Личность продавца тоже играет немаловажную роль в успешности сделки.
Самым верным способом проверки личности продавца является изучение его паспортных данных.
Другую информацию о собственнике можно достать посредством личных наблюдений и разговоров с соседями.
Визуально можно оценить адекватность и дееспособность поведения, а соседи помогут убедиться в этом.
У продавца нужно уточнить о его семейном положении. Если он состоит в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие на продажу второго супруга. Если пара разведена, но имущество было нажито в течение их брака, требуется письменное согласие на разделение имущества.
История сделок по квартире
Частота сделок по конкретной недвижимости поможет прояснить ситуацию. Если жилье слишком часто перепродавалось через короткие промежутки времени, это повод насторожиться. По возможности рекомендуется изучить обстоятельства предыдущих сделок. Таким образом, могут выясниться такие нюансы:
- Заключение сделки в состоянии недееспособности
- Приобретение имущества мошенническим путем
- Проблемы юридического характера
- Недостатки во время проживания в квартире
В случае затрудненности выяснения истории сделок, рекомендовано воздержаться от приобретения такого жилья, поскольку возможны риски. Информацию о том, как можно проверить квартиру перед покупкой на предмет предыдущих сделок, можно получить, обратившись к нотариусу и предыдущим владельцам.
Проверяем зарегистрированные лица
Идеальным вариантом считается, когда в квартире на момент продажи зарегистрирован только непосредственный продавец или вообще нет таковых.
От владельца объекта купли-продажи необходимо потребовать справку о прописанных лицах в этом жилье. История регистраций поможет разобраться в обстоятельствах прописки-выписки жильцов.
Проблемы могут возникнуть в случае прописанных ранее личностей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы, и временно сняты с регистрации. По возвращении, такой человек может подать иск о нарушении своих прав.
Еще одним неприятным моментом является прописанный человек, которого признали пропавшим без вести.
Отдельной категорией является факт прописки несовершеннолетних. В таком случае для того, чтобы заключить договор, понадобится разрешение от органов опеки.
Установление обременений и долгов
Обременения на квартиру подразумевают ограниченные права продавца на нее. Другое лицо или учреждение частично может владеть недвижимостью. Среди видов обременений могут быть: аренда, ипотека, рента, арест и др.
Проверить факт таковых достаточно проблематично. В данном случае вся надежда на нотариуса, в компетенции которого проверить отсутствие такой ситуации.
Коммунальные долги – не лучший вариант развития событий. Законодательно службы не имеют право требовать погашения долгов с новых хозяев. Однако на деле сложно будет после совершения сделки стребовать это, и могут возникнуть проблемы с предоставлением коммунальных услуг. В конечном итоге, счет за старые долги может быть предоставлен новому хозяину.
Уместным решением до сделки будет просьба владельцу предъявить квитанции об оплате услуг.
Претенденты на наследство
Приобретение квартиры, доставшейся продавцу по наследству, чревато неожиданностями. Поэтому это еще один ответ на вопрос, что проверить при покупке квартиры.
Ситуаций, по которым могут возникать неоднозначность по поводу права наследия, очень много. Но общим остается тот факт, что может появиться недовольный родственник или вновь объявившийся наследник. Зачастую такие ситуации ведут к длительным судебным разбирательствам. Как самый неблагоприятный исход для покупателя, может быть освобождение жилья по решению суда. Забрать свои деньги у продавца будет очень непросто.
Чтобы предотвратить такой ход развития событий, важно знать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры. Нужно внимательно ознакомиться со всеми документами касательно истории регистрации и операций с данной недвижимостью.
Онлайн-проверка
В современных условиях компьютеризации появились новые возможности у потенциальных покупателей недвижимости. Благодаря онлайн-ресурсам можно запросить соответствующие данные из государственных реестров.
Существуют удобные сайты, которые предоставляют уже проверенные объявления и проверенные квартиры. То есть, вся работа уже выполнена за покупателя. Сайт DOM.RIA имеет репутацию лучшего среди сайтов сферы недвижимости по Украине. Инспекторы занимаются проверкой и самой квартиры – документирование всех обстоятельств и фотографирование ее состояния на панорамную камеру с обзором в 360 градусов. На основе этих данных формируется программа проверенных объявлений, которая доступна по территории всей Украины. Благодаря такому сервису, на DOM.RIA всегда свежая и достоверная информация.
После пользования услугами такого сайта, уже не нужно заниматься проблемой, где и как проверить квартиру при покупке.
Вопрос, нужно ли проверять квартиру перед покупкой, всегда остается на усмотрение покупателя. Однако тщательная документальная и юридическая проверка помогут не попасть впросак и спокойно владеть своим приобретением.