Ипотека с гос компенсацией. Две истории о том, как выгодная программа оказывается непростой

С сентября 2025 г. правительство ввело льготную ипотеку для переселенцев с временно оккупированных территорий. Условия – очень выгодные. Государство компенсирует 70% первого взноса по ипотеке, а еще до 70% ежемесячных платежей в течение первого года кредитования. Однако пока немногие люди смогли воспользоваться этим предложением.

Издание Восток Now пообщалось с теми, кто уже получил кредит и приобрел жилье, и теми, кто не смог воспользоваться программой.

«Наконец-то имею свое»

Переселенка из Генической Ольга Бодренко (имя по просьбе собеседницы изменено) приобрела небольшую 2-комнатную квартиру площадью 37,4 кв. м в Софиевской Борщаговке. Вообще-то семья мечтала о квартире в Киеве, потому что именно здесь мужчина нашел работу.

"Я работаю отдаленно, для меня не принципиально было, где именно приобрести жилье, а вот у мужчины хорошая работа ближе к центру города. Проблема в том, что мы не смогли найти 2-комнатную квартиру в столице за 2 миллиона гривен в относительно новом доме. Дочке 5 лет, поэтому покупать 1-комнатную - не вариант. Борщаговка".

Семья подала документы в банк в конце сентября 2025 года почти сразу после старта программы ипотеки с компенсацией. Приобрести квартиру смогли только в декабре.

Пакет документов – как и для обыкновенной ипотеки. Однако все утверждалось очень долго из-за того, что решение о предоставлении компенсации принимает не банк, а Пенсионный фонд.

Сначала нужно заполнить заявление в банке. Если сведения, указанные в заявлении, соответствуют требованиям программы, банк передает ваше заявление в Пенсионный фонд. Там проверяют, есть ли вы в базе ПФ или платите пенсионные взносы. Если у фонда к вам нет претензий, он подтверждает банку на запуск программы относительно вас.

Далее банк дает перечень документов, которые необходимо собрать – о жилье, покупателе и продавце. А участник программы начинает поиск жилья, подходящего под условия ипотеки.

Когда жилье найдено, банк предоставляет своего сертифицированного оценщика, определяющего стоимость квартиры или дома. Вот эта цена, которую назовет оценщик, и будет для банка определяющей для размера суммы кредита. Продавец может доказывать, что готов продать дешевле (чтобы уложиться в предельную сумму 2 млн гривен), но банку это безразлично. Как определит оценщик, так и будет.

"Поэтому, - говорит Ольга, - нам пришлось искать квартиру дважды. Искали сами, без риэлтора, ведь его услуги недешевы, а у нас лишних денег не было. Первая квартира, которую мы нашли, была в Голосеевском районе Киева. Она стоила 2 млн 250 тысяч, и мы договорились с владельцем, что ему с наличными. Однако оценщик выставил сумму 2 млн 130 тысяч и снизить стоимость еще немножко отказался, поэтому банк ипотеку не согласовал.

После того, как банк согласовал объект недвижимости, он уведомляет об этом Пенсионный фонд. И снова ожидание – пока ПФ согласует.

Дальше дела обстоят быстрее. Банк открывает специальный счёт. На этот счет покупатель должен возложить 30% от первого взноса, который просчитывает банк. Банк информирует Пенсионный фонд, что покупатель положил деньги. Только после этого Пенсионный фонд кладет часть суммы. С этого счета деньги перечисляются владельцу жилья.

В первый год кредитования Пенсионный фонд кладет на этот же спецсчет 70% от размера ежемесячного платежа, который рассчитал банк. Но опять-таки только после того, как свою часть положит клиент банка. С этого счета деньги списываются банком автоматически, и ни на что, кроме погашения ипотеки, их использовать невозможно.

"Это все было очень долго и очень нервно, но в декабре мы стали владельцами квартиры. Она - без ремонта, в новостройке. Там была сделана лишь штукатурка стен. Но за счет того, что первый год банк гасит за нас львиную долю ежемесячных платежей, мы имеем возможность арендовать квартиру и делать ремонт со временем. к отделочным работам Наша задача – завершить ремонт и вселиться в течение первого года ипотеки, пока государство помогает с платежами. Очень рассчитываем летом въехать уже в свою квартиру”, – говорит Ольга Бодренко.

Комментарий банка по состоянию на январь 2026 года:

"Действительно, первые решения принимались очень долго, потому что ни у банков, ни у Пенсионного фонда еще не было инструкций, как действовать. Сейчас механизм уже налажен. Если у клиента нет проблем с документами, утверждение кредита забирает не больше месяца", - рассказали в Ощадбанке, одном из партнеров программы.

Важно отметить, что в этом году купить слишком большую квартиру или дом по государственной льготной ипотеке не удастся – в Сбербанке сообщили, что государство уменьшило площадь жилья, которую оно готово профинансировать ипотечным кредитом:

• квартира – 52,5 кв. м на семью плюс 21 кв. м дополнительно на каждого ребенка;

• дом – 62,5 кв. м на семью плюс 21 кв. м на каждого ребенка.

Кроме того, внесены изменения в расчет первого взноса: для квартир или домов на вторичном рынке размер первого взноса составляет 20% от стоимости, для квартир в новостройках – 30% от стоимости.

Мечта о маленьком домике под Киевом – невыполнима

Мариупольчанка Анна Маленко потеряла все свое имущество и рассчитывала приобрести жилье в ипотеку, поскольку не верит в возможность получить другие компенсации за утраченную недвижимость. Ее семья в Мариуполе имела большой дом, поэтому мечтала о хотя бы каком-то частном домике с клочком земли. Однако воспользоваться программой льготного кредитования Анне не удалось.

Она подала заявку в банк практически сразу, как только правительство проинформировало о начале работы программы ипотечного кредитования с компенсациями первого взноса – 12 сентября 2025 года.

"Мы довольно быстро нашли жилье, о котором мечтали - небольшой таунхаус под Киевом. Банк принял у нас заявление на получение кредита, и мы стали ждать. Ни в сентябре, ни в октябре мы так и не получили ответа, а что же делать дальше. В начале ноября банк сообщил, что Пенсионный фонд наконец-то получил инструкции. документы, заказали оценку таунхауса и на этом все закончилось.

Оценщик посоветовал семье сменить стратегию и поискать жилье в другом регионе Украины. Но это непросто, когда есть ребенок, который уже сменил несколько школ и больше не хочет переезжать, когда есть работа в Киеве, а будет ли он в Павлограде или Миргороде – большой вопрос.

"Поэтому мы решили отложить мечту об ипотеке и собственном жилье на неопределенный срок - будем собирать деньги на первый взнос собственными силами, без компенсаций от государства. Что-то нам с государственной помощью не везет", - говорит Анна.

Но в целом, отмечает Анна Маленко, программа – хорошая, очень вспомогательная для небольших семей, живущих и работающих в небольших городах, где цены на жилье не так безумны, как в Киеве, Львове или Одессе.

Основное о программе: кто имеет право, как податься, требования к жилью

С сентября по декабрь в Пенсионный фонд Украины поступило 1224 заявления от переселенцев из ТОТ, желающих приобрести жилье по льготной ипотеке. По состоянию на 31 декабря только 118 заявлений было реализовано, сообщили в Министерстве развития общин и территорий.

Все это – из-за сложных процедур, долгих согласований и многих формальностей.

Тем не менее, программа льготной ипотеки для переселенцев с оккупированных территорий продлится и в этом году. Правительство заложило 4,4 млрд гривен на ее реализацию.

По условиям кредитования государство покрывает:

• до 70% первого взноса,

• 70% ежемесячных платежей в течение первого года кредитования,

• расходы на оформление кредита – это около 40 тысяч гривен.

Требования участия в программе:

• не иметь другого жилья, кроме находящегося в районе активных боевых действий или на временно оккупированных территориях;

• не иметь судимостей за государственную измену, коллаборационизм;

• найти жилье не старше 20 лет стоимостью не более 2 млн грн.;

• уплатить 30% размера первого взноса;

• своевременно уплачивать 30% ежемесячных платежей по кредиту.

Чтобы получить кредит, ВПЛ или житель прифронтовой территории должен:

• подать заявку на есть Обитель в приложении «Действие»;

• получить положительное решение и выбрать банк для получения кредита;

• предоставить банку необходимый пакет документов и заявление на получение компенсации от государства;

• оформить кредит с компенсацией