Іпотека з державною компенсацією. Дві історії про те, як вигідна програма виявляється непростою

З вересня 2025 року уряд запровадив пільгову іпотеку для переселенців з тимчасово окупованих територій. Умови – дуже вигідні. Держава компенсує 70% першого внеску по іпотеці, а ще – до 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування. Проте поки що небагато людей змогли скористатися цією пропозицією. 

Видання Схід Now поспілкувалося з тими, хто вже отримав кредит і придбав житло, і тими, хто не зміг скористатися програмою. 

«Нарешті маю своє»

Переселенка з Генічеська Ольга Бодренко (ім’я на прохання співрозмовниці змінене) придбала невеличку 2-кімнатну квартиру площею 37,4 кв. м у Софіївській Борщагівці. Взагалі-то родина мріяла про квартиру в Києві, бо саме тут чоловік знайшов роботу.

“Я працюю віддалено, для мене не принципово було, де саме придбати житло, а от у чоловіка хороша робота ближче до центру міста. Проблема в тому, що ми не змогли знайти 2-кімнатну квартиру в столиці за 2 мільйони гривень у відносно новому будинку. Доньці 5 років, тож купувати 1-кімнатну – не варіант. Борщагівка здалася нам компромісним рішенням”, – розповідає Ольга.

Родина подала документи в банк наприкінці вересня 2025 року, майже одразу після старту програми іпотеки з компенсацією. Придбати квартиру змогли тільки в грудні.

Пакет документів – як і для звичайної іпотеки. Проте все затверджувалося дуже-дуже довго через те, що рішення про надання компенсації ухвалює не банк, а Пенсійний фонд.

Спочатку треба заповнити заяву в банку. Якщо відомості, які ви вказуєте про себе в заяві, відповідають вимогам програми, банк передає вашу заяву до Пенсійного фонду. Там перевіряють, чи є ви в базі ПФ, чи платите пенсійні внески. Якщо у фонду до вас немає претензій, він дає підтвердження банку на запуск програми щодо вас.

Далі банк дає перелік документів, які необхідно зібрати – про житло, покупця та продавця. А учасник програми починає пошук житла, яке б підходило під умови іпотеки.

Коли житло знайдене, банк надає свого сертифікованого оцінщика, який визначає вартість квартири або будинку. Ось ця вартість, яку назве оцінщик, і буде для банку визначальною для розміру суми кредиту. Продавець може доводити, що готовий продати дешевше (щоб укластися в граничну суму 2 млн гривень), але банку це байдуже. Як визначить оцінщик, так і буде.

“Тому, – каже пані Ольга, – нам довелося шукати квартиру двічі. Шукали самі, без ріелтора, адже його послуги недешеві, а у нас зайвих грошей не було. Перша квартира, яку ми знайшли, була в Голосіївському районі Києва. Вона коштувала 2 млн 250 тисяч, і ми домовилися із власником, що 2 млн він отримає від банку, а все, що вище, ми сплатимо йому готівкою. Проте оцінщик виставив суму 2 млн 130 тисяч і знизити вартість ще трошки відмовився категорично, тож банк іпотеку не погодив. Тож надалі ми намагалися знайти квартиру навіть трошки дешевшу за 2 млн, щоб у банка вже не було до нас претензій. Квартира в Борщагівці коштувала нам 1 млн 900 тисяч, банк це затвердив”.

Після того, як банк погодив об’єкт нерухомості, він повідомляє про це Пенсійний фонд. І знов очікування – поки ПФ погодить.

Далі справи йдуть швидше. Банк відкриває спеціальний рахунок. На цей рахунок покупець має покласти 30% від першого внеску, який прораховує банк. Банк інформує Пенсійний фонд, що покупець поклав гроші. Тільки після цього Пенсійний фонд кладе свою частину суми. З цього рахунку гроші перераховуються власнику житла.

Протягом першого року кредитування Пенсійний фонд кладе на цей самий спецрахунок 70% від розміру щомісячного платежу, який розрахував банк. Але знов-таки – тільки після того, як свою частину покладе клієнт банку. З цього рахунку гроші списуються банком автоматично, і ні на що, окрім погашення іпотеки, їх використати неможливо.

“Це все було дуже довго і дуже нервово, але в грудні ми стали власниками квартири. Вона – без ремонту, в новобудові. Там була зроблена лише штукатурка стін. Але за рахунок того, що перший рік банк гасить за нас левову частку щомісячних платежів, ми маємо змогу орендувати квартиру та робити ремонт паралельно. Ну от зараз, через сильні морози і проблеми зі світлом, ремонт довелося зупинити. З теплом повернемося до оздоблювальних робіт. Наше завдання – завершити ремонт і вселитися протягом першого року іпотеки, поки держава допомагає з платежами.  Дуже розраховуємо влітку в’їхати вже у свою квартиру”, – каже Ольга Бодренко.

Коментар банка станом на січень 2026 року:

“Дійсно, перші рішення ухвалювалися дуже довго, тому що ані банки, ані Пенсійний фонд ще не мали інструкцій, як діяти. Зараз механізм уже налагоджений. Якщо у клієнта немає проблем з документами, затвердження кредиту забирає не більше місяця”, – розповіли в Ощадбанку, одному із партнерів програми.

Важливо зазначити, що цього року купити аж надто велику квартиру або будинок за державною пільговою іпотекою не вдасться – в Ощадбанку повідомили, що держава зменшила площу житла, яку вона готова профінансувати іпотечним кредитом:

• квартира – 52,5 кв. м на родину плюс 21 кв. м додатково на кожну дитину;

• будинок – 62,5 кв. м на родину плюс 21 кв. м на кожну дитину.

Крім того, внесені зміни в розрахунок першого внеску: для квартир або будинків на вторинному ринку розмір першого внеску складає 20% вартості, для квартир в новобудовах – 30% вартості.

Мрія про маленький будиночок під Києвом - нездійсненна

Маріупольчанка Ганна Маленко втратила все своє майно і розраховувала придбати житло в іпотеку, оскільки не вірить у можливість отримати інші компенсації за втрачену нерухомість. Її сім’я в Маріуполі мала великий будинок, тож мріяла про хоча б якісь приватний будиночок із клаптиком землі. Однак скористатися програмою пільгового кредитування Ганні не пощастило.

Вона подала заявку в банк практично одразу, як тільки уряд поінформував про початок роботи програми іпотечного кредитування з компенсаціями першого внеску – 12 вересня 2025 року.

“Ми досить швидко знайшли житло, про яке мріяли – невеличкий таунхаус під Києвом. Банк прийняв у нас заяву на отримання кредиту, і ми стали чекати. Ані у вересні, ані у жовтні ми так і не отримали відповіді, а що ж робити далі. На початку листопаду банк повідомив, що Пенсійний фонд нарешті отримав інструкції про порядок дій і дозволив нам брати участь у програмі. Ми стали збирати документи, замовили оцінку таунхаусу та на цьому все закінчилося. З’ясувалося, що наша мрія про маленький будиночок – нездійсненна, тому що за 2 млн гривень, ще й віком не старше 20 років під Києвом нічого не можна знайти”.

Оцінщик порадив родині змінити стратегію та пошукати житло в іншому регіоні України. Але це непросто, коли є дитина, яка вже змінила декілька шкіл і більше не хоче переїжджати, коли є робота в Києві, а чи буде вона в Павлограді чи Миргороді – велике питання.

“Тому ми вирішили відкласти мрію про іпотеку та власне житло на невизначений термін – будемо збирати гроші на перший внесок власними силами, без компенсацій від держави. Щось нам із державною допомогою не щастить”, – каже Ганна.

Але в цілому, зазначає Ганна Маленко, програма – хороша, дуже допоміжна для невеличких сімей, які живуть і працюють у невеличких містах, де ціни на житло не такі безумні, як у Києві, Львові або Одесі.

Основне про програму: хто має право, як податися, вимоги до житла

З вересня по грудень до Пенсійного фонду України надійшло 1224 заяви від переселенців з ТОТ, які хочуть придбати житло за пільговою іпотекою. Станом на 31 грудня лише 118 заяв були реалізовані, повідомили в Міністерстві розвитку громад та територій.

Все це – через складні процедури, довгі погодження і багато формальностей.

Тим не менш, програма пільгової іпотеки для переселенців з окупованих територій буде тривати й цього року. Уряд заклав 4,4 млрд гривень на її реалізацію.

За умовами кредитування, держава покриває:

• до 70% першого внеску,

• 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування,

• витрати на оформлення кредиту – це близько 40 тисяч гривень.

Вимоги участі у програмі:

• не мати іншого житла, крім того, що знаходиться в районі активних бойових дій чи на тимчасово окупованих територіях;

• не мати судимостей за державну зраду, колабораціонізм;

• знайти житло віком не старше 20 років вартістю не більше 2 млн грн.;

• сплатити 30% розміру першого внеску;

• своєчасно сплачувати 30% щомісячних платежів за кредитом.

Щоб отримати кредит, ВПО чи мешканець прифронтової території має:

• подати заявку на єОселю у застосунку «Дія»;

• отримати позитивне рішення та обрати банк для отримання кредиту;

• надати банку необхідний пакет документів та заяву на отримання компенсації від держави;

• оформити кредит із компенсацією.