Полігон для легалізованого мародерства: як приватна власність українців перетворюється на “безхазяйне майно”

Російська Федерація почала захоплювати шматки України у 2014 році. Перерозподіл бізнесу, комерційної нерухомості  запустився там практично одразу. А от що стосується приватної власності пересічних громадян України, то цього не сталося. Багато хто з українців, які вимушені були покинути свої домівки у 2014-му, зберігав контроль над своїм житлом попри окупацію: сплачував через знайомих або сусідів комуналку, контролював стан житла і навіть продавав на українській території за українським законодавством. Випадки відвертої крадіжки траплялися, але не носили системного характеру.

Після 2022 року ситуація докорінно змінилася. Те, що почалося у Маріуполі на фоні тотального знищення міста і кризової нестачі житла навіть для самих окупантів, дуже швидко стало практикою на всіх без виключення окупованих територіях. Тисячі квартир  українців росіяни та їхні найманці переводять у стан “безхазяйного житла”, а потім просто крадуть квартири та будинки, передаючи чуже майно новому “власнику”.

Наразі Держдума РФ остаточно ухвалила закон, що дозволяє визнавати квартири та будинки на тимчасово окупованих територіях «безгосподарними» та конфісковувати їх у «державну власність». Формально процедура триватиме до 2030 року — саме тоді завершується п’ятий президентський термін Володимира Путіна.

Журналісти редакцій 0642.ua, РІА Південь та 0629 порівняли, як змінювалася ситуація з “безхазяйним майном” у різних частинах окупованих РФ територій.

А почнемо з Маріуполя

Поняття «безхазяйного житла» стало одним із найважливіших інструментів російської окупаційної політики на Донеччині. Воно дозволяє вилучати житло українських громадян під виглядом технічної процедури — незалежно від того, виїхав власник чи продовжує жити у квартирі. Наймасштабніше ця схема запрацювала в Маріуполі, де зруйнована інфраструктура та відсутність українських документів створили ґрунт для повного переформатування житлового фонду.

До 2022 року в «ДНР» не існувало жодного правового механізму, який дозволяв би визнавати чуже житло «покинутим» і передавати його у власність окупаційної адміністрації. Будь-які захоплення квартир відбувалися або силою, або через вимогу «перереєстрації» документів, яку багато людей просто фізично не могли пройти.

Поворотним моментом став березень 2024 року, коли окупаційна адміністрація ухвалила так званий закон № 66-РЗ «про безхазяйне майно». Він уперше надавав можливість офіційно оголошувати квартири «нічийними» без участі власника. Цей механізм швидко став базовим інструментом перерозподілу житла — і саме Маріуполь став першою територією, де його почали застосовувати масово. Бо, з одного боку,  тисячі людей залишилися без житла, а з іншого,  ще тисячі - свідомо залишили своє житло або загинули.

Архіви БТІ - знищені або недоступні, реєстри — заблоковані. Для окупаційної влади це створило унікальну можливість: оголошувати майно «нічийним» без ризику юридичних наслідків і без необхідності доводити зв’язок квартири з її реальними власниками.

Влітку 2024 року в Маріуполі з’явилися перші великі списки такого «майна» — майже 500 адрес. Поступово ці переліки перетворилися на потік документів, що надходив майже щомісяця. За офіційними даними окупантів, станом на листопад 2025 року понад 1200 квартир у Маріуполі вже були вилучені як «безхазяйні». Кількість квартир, які ще знаходяться на стадії вилучення, окупанти не озвучують.

Приклад частини реєстру “безхазяйного майна”, яке окупаційна адміністрація Маріуполя публікує на своєму офіційному сайті

Цей процес має формалізовану процедуру. Маріупольський гауляйтер Антон Кольцов публічно пояснив алгоритм: спершу квартиру перевіряють у російському реєстрі, і якщо у системі немає власника, житло автоматично потрапляє до категорії «нічийного». Після цього на адресу направляють комісію, яка фіксує наявність чи відсутність мешканців.

Кольцов відкрито визнавав: якщо людей немає, на двері вішають оголошення; якщо вони є, їх змушують або надати російські документи, або «звільнити приміщення».

Далі запускається 30-денний період очікування, після якого житло вносять у Роскадастр як безхазяйне. Якщо протягом наступних трьох місяців не з’являється власник із документами, окупаційна адміністрація ініціює судове рішення про передачу квартири в муніципальну власність. У реальності це означає легалізацію експропріації майна тих маріупольців, які загинули під час облоги або були змушені евакуюватися.

Як виглядають ці процедури

Публікація списку — лише формальний перший крок. Далі починаються обходи, «комісії», перевірки та оголошення на дверях - “покинута квартира”.

Комісії працюють формально. Тож чимало випадків, коли люди перебували вдома або їхнє тимчасове переселення було вимушеним — через відсутність тепло-, електро- або водопостачання, а квартира все одно оголошувалась покинутою. Інколи - разом із власником.

Так, в Маріуполі сім’я з дитиною з інвалідністю тимчасово жила в іншому районі через відсутність комунікацій.  Їхнє житло в Маріуполі було визнане «безхазяйним».

У Маріуполі також задокументовано випадки, коли мешканців фактично виселяли зі своїх осель, попри наявні українські документи й навіть попри те, що в квартирі проживали родичі. Наприклад, один маріуполець зміг зберегти всі документи на квартиру та продовжував сплачувати комунальні платежі дистанційно. У його помешканні проживали родичі, що підтверджували факт володіння. Та псевдосуд “ДНР” визнав квартиру «безхазяйною» через формальну причину: власник не з’явився особисто з російським паспортом. За українським правом такий підхід не має жодного сенсу, але для окупаційної системи цього виявилося достатньо, щоб переписати хату на «муніципалітет».

“Успішний досвід” Маріуполя підштовхнув окупаційну владу на Донеччині поширювати цій досвід і в інших окупованих містах. Тож тепер схожі випадки фіксують у Волновасі, Докучаєвську - там «безхазяйними» визнають будинки чи квартири тих, хто не зміг пройти «перереєстрацію документів» або не з’явився на обхід. Наприклад, у Волновасі, як повідомляють місцеві Телеграм-канали, окупаційна адміністрація часто визнавала квартири покинутими не тому, що там ніхто не жив, а тому, що власники не змогли пройти російську процедуру «перереєстрації». Йшлося переважно про людей, які залишалися в місті, але не могли зібрати новий пакет документів або з якихось причин не з’явилися у призначений день до «адміністративного центру». Формальна відсутність підтвердження російської форми власності трактувалася як доказ того, що житло «нічийне». Таким чином квартири переходили під контроль окупаційної влади, попри те, що справжні власники нікуди не виїжджали і продовжували стежити за своїм майном.

Як Росія вибудовує політику заселення Маріуполя

Індивідуальні історії набувають ширшого контексту, якщо подивитися на те, що відбувається паралельно — на масштабну забудову Маріуполя російськими девелоперами.

У великому розслідуванні Bellingcat «Building on Ruins: The Russification of Mariupol, One Apartment Block at a Time», яке було опубліковано у листопаді 2025 року, журналісти встановили, що на місці зруйнованих українських кварталів Росія вже звела щонайменше 23 нових житлових комплекси — це понад 50 будинків. У цих новобудовах може бути до 6 000 нових квартир, які активно рекламують російським військовим, держслужбовцям та працівникам бюджетної сфери.

Bellingcat не знайшов жодного випадку, коли права українських власників враховувалися б у процесі цих забудов. Супутникові знімки з розслідування показують повний демонтаж старих будинків і майже миттєве будівництво нових, заселених росіянами.

“Станом на серпень 2025 року російське агентство з реєстрації нерухомості Росреєстр повідомило, що зареєструвало 550 000 об'єктів нерухомості в окупованій Україні як безхазяйні”, - пишуть розслідувачі.

З точки зору аналізу конфіскацій у Маріуполі це розслідування важливе тим, що демонструє: вилучення «безхазяйного житла» не є хаотичною практикою. Це системна політика, спрямована на те, щоб звільнити територію для нових мешканців — лояльних до Росії.

«Росія використовує своє право власності на конфісковане майно як інструмент примусового торгу, по суті намагаючись змусити мешканців повернутися на окуповані території та отримати російські документи, а також зіткнутися з жахами та викликами життя під окупацією, якщо вони хочуть зберегти своє майно», – сказала Кароліна Гірд, наукова співробітниця ISW з питань національної безпеки, яку цитує у своєму розслідуванні Bellingcat.

Як росіяни «узаконюють» привласнення майна українців на Луганщині

Привласнювати житло українців на окупованих територіях в захоплених росіянами “республіках” почали ще у 2014 році. Наприклад, колишній ватажок “ЛНР” Ігор Плотницький до своєї втечі в Росію у 2017 році жив у центрі Луганська у віджатому багатоповерховому будинку. Не відставали від ватажка його “міністри” та польові командири. Але з часом хаотичному процесу перманентного “віджиму” вирішили придати якусь юридичну “пристойність”.

У 2019 році окупаційні адміністрації  вперше запровадили термін «безхазяйне майно». Але тільки наприкінці березня 2024 року російська окупаційна адміністрація на території Луганської області запровадила новий механізм «узаконення» чужого житла. У псевдореспублиці ухвалили так звані «закони про особливості виявлення, використання та визнання права власності муніципальних утворень на житлові приміщення, що мають ознаки безхазяйного майна».

За словами «голови комітету народної ради ЛНР з питань бюджету, податків і власності» Олексія Білецького, «закон встановлює особливості порядку виявлення та обліку безгосподарних рухомих речей, що перебувають на території республіки, визнання права державної власності ЛНР на це майно, а також порядок розпорядження зазначеним майном».

Так звана «голова Новопсковського муніципалітету ЛНР» Вікторія Кайдалова пояснила тим жителям громади, які перебувають «за межами ЛНР», що їхнє житло «відіжмуть» для «висококваліфікованих фахівців» із Росії.

Цими документами окупаційна адміністрація створила формальні умови для вилучення квартир і будинків людей, які покинули регіон, і передачі їх у «муніципальну» або навіть приватну власність новим користувачам

Для окупаційної адміністрації для конфіскації було достатньо констатувати кілька критеріїв:

    • протягом року не оплачували комунальні послуги;

    • немає запису про право власності у російському реєстрі нерухомості;

    • не відбувається фактичного проживання або користування приміщенням.

Така логіка фактично прирівнює вимушений виїзд до відмови від права власності.

Як саме працює процедура вилучення житла

Новий порядок передбачав покрокову схему. Спочатку від будь-якої особи - сусіда, працівника комунальних служб або представника окупаційних структур  може надійти повідомлення про квартиру, де «ніхто не живе». Цього вже достатньо для запуску механізму.

Далі «органи місцевого самоврядування» публікують оголошення про необхідність з’явитися власнику — роблять це на своєму сайті та біля під’їзду будинку. Власник повинен протягом 30 днів особисто прийти, пред’явити паспорт російського зразка та правовстановлювальні документи.

У тих, хто живе на підконтрольній Україні території або за кордоном, де-факто немає можливості виконати цю вимогу.

Після закінчення строку проводять «комісійне обстеження». Якщо власник не з’явився, приміщення ставлять на спеціальний облік, присвоюють нову адресу, інколи навіть відкривають окремий фінансовий рахунок. Це фактично старт процесу вилучення.

Фіктивний «ремонт» - спосіб легітимації віджиму

Після завершення всіх «перевірок» житло можуть передати у користування іншій особі. У договорах зазначають: той, хто заселяється, нібито забезпечує «збереження майна» і може проводити ремонт.

Коли ж справжній власник з’явиться - хоч через кілька років - йому висунуть вимогу відшкодувати витрати новому користувачеві чи окупаційним органам. У «нормативах» зазначено строк у три місяці. Правозахисники наголошують: така схема дозволяє легалізувати передачу чужих квартир без відкритої конфіскації.

Що відбувається після оформлення «муніципальної власності» та масштаби віджиму нерухомості

Після набуття “статусу” безхазяйне майно подають до суду для переведення в «муніципальну власність». Це ключовий момент: після рішення суду квартира вважається «державною», її вже можна передати іншим людям, продати або розмістити там співробітників «держслужб».

У законі прямо прописано: розпорядження таким майном здійснюється відповідно до внутрішніх «муніципальних актів».

Кількість таких житлових приміщень, на яке поклали око окупанти на Луганщині, складає десятки тисяч будинків та квартир. Голова окупаційної адміністрації «ЛНР» Леонід Пасічнік звітував про 22 тисячі залишених квартир та будинків в окупованому регіоні.

Іноді окупаційні адміністрації у своїх «документах» згадують цілі житлові райони. У Брянці на Луганщині (це місто перетворилося на логістичний центр для російських військ неподалік фронту) планують націоналізувати близько 400 квартир у масиві радянських багатоповерхівок.

 Окупаційна влада Луганська веде роботу «з визнання «безхазяйними» 49 квартир. Про це повідомила заступниця «голови адміністрації» міста Ірина Жадан.

Житло передають представникам окупаційної влади

У вересні 2025 року на тимчасово окупованій Луганщині так звана «народна рада» ухвалила зміни до свого псевдозакону про «безхазяйне майно».

Згідно з новими «правилами», житло, яке окупаційні адміністрації визнають «безхазяйним» і переводять у муніципальну власність, тепер можуть у пріоритетному порядку отримувати:

    • медичні працівники державної та муніципальної системи охорони здоров’я;

    • державні службовці федеральних органів влади РФ, що працюють на окупованій території.

Мелітополь: квартири маркують Zетками

Перші місяці окупації Мелітополя характеризувалися спонтанним мародерством російських військових та місцевих колаборантів. Проте вже наприкінці 2022-го - на початку 2023 року цей процес перетворився на системну, формалізовану політику, закріплену псевдодокументами окупаційних структур.

У період з лютого по березень 2023 року у Мелітополі почали з’являтися перші свідчення про масове маркування “безхазяйних” квартир. На дверях таких помешкань окупанти ставили кола навколо замків, а також символ Z, який у місті став знаком того, що житло “потрапило в список”.

“У нашої родини є друзі, вони виїхали. І зараз ці виродки почали мітити квартиру. Вже вдруге мили всі мітки.  Навколо замків кола, на дверях Z”, - розповідали мелітопольці.

 Згодом окупанти офіційно почали вносити квартири містян у перелік об'єктів “безхазяйного майна”. Критерій був простий: якщо власник не зміг особисто подати правовстановлюючі документи російській “адміністрації”, то його майно визнається “нічийним”.

У першу декаду березня 2023 року вони внесли до такого списку понад 50 приватних квартир у різних районах міста. Серед них були навіть:

●      11 квартир для сиріт, придбаних Мелітопольською міськрадою у 2017 році за кошти державного бюджету;

●      квартири, закуплені Міноборони України для військових 25-ї бригади транспортної авіації.

Паралельно окупанти запустили систему “рейдів”. Групи військових та “адміністративних працівників” ходили по під’їздах і вимагали:

●      оригінали документів на квартиру,

●      нотаріально завірені довіреності,

●      пояснення щодо відсутності власників.

Копії документів не приймали принципово, що робило майже неможливим для людей захистити майно дистанційно. Якщо ж квартира була зачинена - її позначали Z як таку, що підлягає “націоналізації”.

Функції “віджимання” чужої власності отримало “Міністерство майнових і земельних відносин Запорізької області”. Керівники цієї структури спочатку були не місцеві. Частіш за все чиновники з Криму, яких змінювали, як перчатки. Саме ця структура створила комісію, члени якої роблять поквартирний і побудинковий обхід у захопленому Мелітополю.

До списку “безхазяйного” майна вносять:

●      Майно, за яке не сплачено комунальні платежі протягом року

●      Майно, на яке у Єдиному реєстрі нерухомості РФ відсутні відомості

●      Майно, яке може загрожувати здоров'ю та життю громадян. Наприклад, закриті квартири, в яких підключено газ, воду тощо.

Тобто, якщо люди виїхали з окупації і залишили свою нерухомість, таке майно в першу чергу комісія визнавала “безхазяйною”.

Далі справу визнання “безхазяйного” майна “міністерство” передає до суду і вже суд визнає його націоналізованим.

Зупинити процедуру визнання майна “безгосподарним” можна лише в тому випадку, якщо до міністерства протягом місяця з'явиться власник, який надасть паспорт громадянина РФ і документи, що встановлюють чи підтверджують право на власність.

Житло можуть визнати безгосподарним на підставі заяви від муніципалітету або комісії, створеної цим самим муніципалітетом, або заяви від фізичної чи юридичної особи. Фізичною особою може бути умовний старший по будинку, а юридичною – ЖЕК або керуюча компанія, наприклад. І виходить замкнене коло відпрацьованої схеми, адже і старші по будинках, і всі комунальні служби перебувають у зоні впливу місцевої окупаційної влади та зроблять усе, що їм скажуть зверху. Тому, якщо так званий муніципалітет накинув оком на чиєсь житло, «націоналізує» він його дуже швидко.

Окремою опорою для окупантів стала створена ними система “квартальних” - людей, які повинні були:

●      збирати інформацію про порожні квартири,

●      передавати її окупантам,

●      сприяти відкриванню дверей та заселенню росіян.

Деякі квартальні отримали доступ до “націоналізованого” майна та навіть організували продаж чужих речей, винесених з квартир містян. Старшим по будинкам окупаційна влада навіть ставила план: здати 50 порожніх квартир і в подарунок за це віддадуть одну, 51-шу, порожню квартиру.  Доречі, цю інформацію у прямому єфірі підтвердив і міський голова Іван Федоров.

Зараз деякі місцеві зрадники продовжують здавати квартири окупаційній владі. За даними джерела РІА Південь в окупації, усім старшим по будинках у селищі Мирне що в Мелітопольському районі, місцева зрадниця Катерина Радькова із зятем Євгеном Драним доручили вирахувати, хто з місцевих або мелітопольців проживає у квартирах господарів, які виїхали з окупації, і передати їм ці списки.

“Таких людей Драний виселяє. Вимагає спочатку показати документи, на підставі яких вони проживають у квартирах. Багато людей так залишили житло під нагляд, щоб вояки не влізли. Звісно, жодних документів у мешканців немає. Їх тепер усіх виселяють. А в квартири, що звільнилися, вселяють офіцерів РФ”, - розповідає інформатор РІА Південь з окупації.

Кому роздають крадене майно

7 травня 2023 року лише в Якимівці та районі “націоналізували” цілих 650 житлових будинків. Ми публікували численні списки “безхазяйного” майна.

Окупанти також активно забирали будинки у мешканців сіл, розташованих біля військових полігонів під Мелітополем. До середини 2023 року у Мелітополі та регіоні окупанти “націоналізували” землю і техніку у більш ніж сотні сільгосппідприємств.

У 2024 році окупанти продовжували “рейди” по будинках на ТОТ Запорізької області: вони шукали “безхазяйну” нерухомість та людей без російських паспортів. А очільник Запорізької обласної військової адміністрації Іван Федоров, заявив, що відбирання квартир у будинків вийшло на 4-5 рівень зачистки:

“Вони по черговому колу пішли перевіряти квартири і, якщо ті, хто проживають у них не самі особисто навіть за українськими документами особисто володіють ними, то їх виселяють”, - сказав посадовець.

Тоді під загрозою опинилися цілі багатоповерхові будинки, які окупанти готові визнати “безхазяйними” та передати у власність створеної ними “Запорізької області РФ”.

Наприкінці квітня 2024 року в Мелітополі почали з’являтися роздруківки на під’їздах із розкладом поквартирного обходу “комісії” гауляйтера Євгена Балицького. Уперше такі “квартирні ревізії” були зафіксовані в житлових масивах, але з середини весни окупанти дісталися вже центральних районів міста.

Оголошення на будинках про графік “рейдів”. Фото: РІА Південь

Члени комісії розносили по квартирах анкети, в яких просили вказати всі дані щодо використання нерухомості та про право власності на неї.

Зразок анкети. Фото надане редакції РІА Південь

У 2024 році окупанти почали навіть публічно звітувати про чергові партії “націоналізованих” об’єктів. Серед них - квартири українських держслужбовців, житло військових, нерухомість підприємств та навіть приміщення освітніх установ.

Під приводом “забезпечення потреб регіону” російська адміністрація у Запорізькій області фактично вибудувала ринок краденого житла, яке розподіляють між:

●      гастролерами-«чиновниками» з РФ;

●      пособниками окупантів;

●      російськими військовими;

●      працівниками «держорганів», яких силоміць завозять у регіон.

Наприкінці 2025 року РФ скоротила терміни переоформлення українських документів на житло з 2028 до 1 липня 2026 року. Мета очевидна: максимально збільшити кількість квартир, які автоматично стануть “безхазяйними”.

Проблеми для людей колосальні:

●      до БФЦ неможливо записатися — черги по пів року;

●      телефони не відповідають, талонів немає;

●      записи з’являються лише о 2–3 ночі та зникають миттєво.

У результаті велика частина людей просто фізично не встигне пройти процедуру.

Чому люди не можуть захистити своє житло

Номінально власник може «довести» свої права, але щоб це зробити, потрібно:

●      приїхати на окуповану територію через Росію;

●      пройти фільтрацію в аеропорту Шереметьєво — допити, перевірку телефону, оцінку політичної позиції;

●      надати документи, які окупанти визнають;

●      отримати рішення псевдосуду, який майже завжди стає на бік адміністрації.

Для більшості людей ці умови є або небезпечними, або фізично неможливими. В результаті вони втрачають своє житло.

У 2025 році ця практика отримала підтримку на федеральному рівні. Російська Держдума ухвалила законопроєкт, який дозволив передавати житло з окупованих територій РФ у разі, якщо власник «не встановлений» або «не подав документи». Це означає, що те, що починалося в Маріуполі як локальна політика, стало частиною загальної моделі управління окупованими регіонами з боку Кремля.

.

 Механізм «безхазяйного майна» став одним із найбільш масштабних способів перерозподілу власності на окупованих територіях. За його допомогою окупаційні адміністрації прагне вирішити відразу кілька проблем.

По-перше, заставити якомога більше людей визнати юридично російську окупаційну владу через згоду на переоформлення житла по законах РФ.

По-друге, це можливість отримати житловий фонд для заселення росіянами.  Тут спектр новоселів дуже великий від працівників ФСБ та офіцерів окупаційної армії до запрошених з рф вчителів та лікарів.

Ну і по-третє,  це можливість наказати лояльне Україні населення та зробити неможливим їх повернення додому. 

Звісно всі дії з конфіскації «безхазяйного житла» на окупованій території не матимуть сили після деокупації.

Україна визнає незаконними всі документи окупаційних адміністрацій. Тобто власники зможуть звернутися до судів уже на українській території та відновити право власності. Але все це прийдеться робити через законні юридичні процедури, на що буде потрібен час. Але рано чи пізно це трапиться. Ми могли бачити це в 90 роки у країнах Балтії, коли навіть онуки та правнуки окупантів вимушені були повертати вкрадені оселі нащадкам справжніх власників.

Дочекаємось!