Вигідна нерухомість під час війни: що приваблює українців в іспанському ринку?

Загальний розділ

Вступ: Чому ми взагалі говоримо про це?

У 2025 році, після більше ніж двох років повномасштабного вторгнення Росії, українці опинилися перед багатьма викликами. Війна внесла свою корекцію у всіх сферах життя: від психологічного стану до реальної безпеки активів. На тлі стабільних девальвацій, інфляцій і частих стрибків обмінних курсів, усе, що забезпечує хоча б натяк на фінансову стабільність - прагне захопити увагу. Ідеї про «запасний варіант життя» не ілюзія - це реальність для сотень тисяч людей. Тому коли йдеться про інвестиції за кордоном - українці не просто шукають нові напрямки. Вони шукають справжню безпеку - фізичну, фінансову, юридичну. І прямо-таки магнетичною у цьому контексті постає Іспанія.

Так, на перший погляд - сонце, пляжі, сангрія. Але знайомим оком спеціаліста видно набагато більше: стабільна валюта (євро), прозора система купівлі нерухомості для іноземців, можливість генерувати пасивний дохід, а також шанс «прихиститися» у нормальних, дружніх, туристично привабливих умовах. Поєднання всіх цих факторів не просто лягає в більш широку стратегію диверсифікації - воно стає для багатьох реальним «планом Б». І це не жарти: інвестиція, яку можна бачити, контролювати, здавати в оренду, за нею можна «тримати руку на пульсі».

Головні мотиви українців купувати нерухомість в Іспанії

Безпека: фізична, економічна, юридична

Жити в країні, де правила гри зрозумілі, а закони захищають твій капітал - означає перестати ламати голову кожні 5 хвилин. Іспанські закони гарантують серйозний рівень захисту прав власності - як фізичної, так і інвестиційної.

Валюта - захисний щит

Євро - це не просто валюта. Це валюта, яка не дивиться, як рубль чи гривня, танцювати чи падати. Для українця, який заробляє в євро або здає житло в оренду іноземцям, це величезний плюс - і потужний щит проти гривневої волатильності.

“Запасний аеродром” у разі ескалації

Можливість приїхати й оселитися в ЄС без проблем - реальний актив. Для значної кількості сімей це вже частина особистої стратегії виживання. А купівля нерухомості - ключ до такого HUB’у.

Пасивний дохід від оренди

Оренда квартири іноземцям (туристам або довготривалим мешканцям) - це готівка щомісяця. Як мінімум - розрахувати на стабільний дохід в євро, що особливо привабливо, коли в Україні відчутна нестабільність.

Ціни на нерухомість: тренди останніх 2-3 років

Пандемія + війна + інфляція = підйом

2020-2021: під час COVID ціни трохи просіли - близько -10% у деяких регіонах, але відновились вже в 2022-2023.
2022-2023: значний ріст попиту - особливо від покупців з Європи та України. До 15-20% річний приріст в курортних регіонах.
2024-2025: розрахунок: динаміка трохи уповільнилась (≈5-8% рік), але перебуває високо на тлі інфляції по ЄС.

Що продається як гарячі булочки?

Студії й двокімнатні квартири на узбережжі, що здатні здаватися в короткотермінову оренду.
Таунхауси близько морського узбережжя.
Інвесторські проєкти «під ключ».

А що «стояло як пам'ятник оптимізму»?

Великі апартаменти у центрі Барселони (через високу ціну вхідного порогу).
Дешеві квартири в депресивних районах - фонди з високим ризиком локального спаду.

Зараз - слушний момент

Так, ціни зросли. Але й характер інфляції по ЄС + перспектива стабільного євродоходу → багато хто говорить, що «не варто чекати ще +10% росту». І в перспективі 3-5 років - чим раніше заходиш, тим вигідніше.

Підводні камені та іспанські "нюанси"

Скільки з’їдають податки

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) - ≈ 6-10% залежно від регіону при купівлі вторинного житла.
IVA + AJD для нового житла - до 10%.
Податок на нерухомість (IBI) - 0,4-1,3% від кадастрової вартості.
Податок на нерухомість нерезидента - близько 24% від орендного доходу або фіксованої ставки (1,1-2%).

Бюрократія: NIE, відкриття рахунку тощо

Для купівлі нерухомості іноземець потребує:

NIE (номер ідентифікації іноземця).
Banco account - рахунок в банку.
Письмові договори + документи - перекладені й нотаріально завірені.

Це все займе 1-2 місяці від самого початку до отримання ключів. Треба підготуватися.

Недобросовісні агенти

Є ризик натрапити на «агентів від 0,5% комісії» - в результаті купівля з багатьма прихованими витратами. Порада: працюйте з перевіреними агенціями, перевіряйте договори, порівнюйте ціни у регіоні.

«Віддалені» угоди - ризики

Купівля «online» без поїздки на місце - це добре до певного моменту. Але велика кількість схем махінацій з неіснуючими квартирами існує. Висновок: особистий візит - нейтральний мінімум.

Інвестиційна доцільність: ROI розумом

Оцінка ROI

Купівля €150 000 → оренда €900-€1 200/міс наддає річний дохід ≈7-9% річних (до витрат).
Чистий: після податків, утримання - від 4% річних на стабільних умовах.

Короткострокова vs довгострокова оренда

Короткострокова (туристи): +12-15% річних, але сезонність і складнощі з управлінням.
Довгострокова (емігранти, місцеві): 4-6% річних, стабільніше, мінімальні витрати.

Як війна впливає

До 2022: основні інвестори - росіяни, європейці.
Після 2022: значний попит від України → росте ціна, але й конкуренція.
Українці серед покупців формують стабільний попит (не тільки туристичний), збільшують ймовірність довгострокової оренди.

Психологічний аспект: що шукають українці за кордоном?

Потреба в стабільності

Фундаментальний інстинкт - житло, де ніхто не раптом захоче вибігти вам з автоматом. Тобто хоча б у кілометрі від війни - але ще й з перспективою отримати дохід.

Соціальний тиск

Якщо серед ваших знайомих «всі вже купили - пора і мені» - легко піддатися FOMO (fear of missing out). Але важливо: зрозуміти, чи це - «флірт з ідеєю», чи справді обдумане рішення.

Синдром тимчасовості

Буду тут 2−3 роки? Планую залишатися назавжди? Від цього залежить тип нерухомості, регіон, довгострокова чи сезонна оренда. Розумна порада: поставте собі запитання: «Якщо ще рік війни - чи поїду, чи залишусь?»

Альтернативи Іспанії: чесно про інші варіанти

Португалія

Схожий клімат, те ж євро, «золоті візи», трохи дешевше. Але інфраструктура й доступність нерухомості - менш гнучкі для довгострокової оренди.

Чорногорія

Екзотика, вигідні ціни, але не євро, політична нестабільність, нерозвинена інфраструктура.

Польща

Ближче до дому, у євро (з 2025 умовно), але ринок спрямований на внутрішній попит - менший туристичний потенціал.

Україна

«Вітчизняна інвестиція» - не найгірший варіант. Капіталізація ще можлива, особливо у регіонах, які швидко відбудовуються. Але: політична волатильність, ризики, потребує місцевого управління.

Коли купівля в Іспанії - це стратегія, а коли - емоції

Кому підходить?

Хто хоче фізичну та юридичну кнопку «escape».
Хто готовий витратити час і гроші на вивчення регіону/агенції/документів.
Хто готовий прийняти «євроренту» як мінімум 4-6% річних.
Хто не боїться валютної конвертації та бюрократії.

Кому - не варто?

Хто не впевнений, що там буде більше 1-2 років.
Хто не готовий довго чекати на прибуток або вміти самостійно обслуговувати об’єкт.
Хто прагне улюбленого прибережного “інстаграмного” житла, а не об’єктивно вигідного інвестиційного житла.

Чекліст перед купівлею

Чи можу оформити NIE + банківський рахунок без проблем?
Чи готовий до 6-10% “вхідних” витрат (податки, нотаріус, агент)?
Яку ціль обираю: короткострокова чи довгострокова оренда?
Чи безпечно і вигідно обирати цей регіон з огляду на ціни й сервіси?
Чи готовий працювати з управлінською компанією або агентством, щоб уникнути ризиків?