Сьогодні ми поговоримо про те, як продати квартиру в іпотеці . В останнє десятиліття можна було спостерігати розквіт житлового кредитування - дуже багато взяли іпотечні кредити та кредити готівкою, квартири в іпотеку купували не тільки для власних потреб, а й, наприклад, для здачі в оренду. Згодом, з різних причин може виникнути необхідність продажу іпотечної квартири . Чи можна продати квартиру в іпотеці, і як це зробити - про це і піде мова далі в статті.
Отже, чи можна продати квартиру, що знаходиться в заставі у банку по іпотечному кредиту? Так, можна, тільки зробити це буде трохи складніше, ніж при звичайному продажі житла. Причому, продаж іпотечної квартири може здійснюватися кількома способами:
- Самостійний продаж квартири в іпотеку;
- Продаж іпотечної квартири через банк;
- Переоформлення іпотечного кредиту.
Тепер розглянемо докладніше, як продати квартиру в іпотеку кожним з цих способів.
Самостійний продаж іпотечної квартири
В цьому випадку ви самостійно (або через ріелторські агентства) займаєтеся пошуком покупця на свою квартиру, але при цьому банк необхідно довести до відома, що ви плануєте продати житло, що перебуває в іпотеці.
Якщо банк дає згоду, то угода відбувається приблизно за такою
- Ви або агентство нерухомості виставляєте квартиру на продаж і шукаєте покупця, поки він не буде знайдений.
- Ви з покупцем підписуєте попередню угоду про продаж квартири, в якому обмовляється вся послідовність дій. В інтересах покупця запевнити цю угоду нотаріально.
- Покупець вносить повну оплату, про яку ви домовилися, або частина оплати, достатню для повного погашення кредиту (в інтересах покупця другий варіант). Передача грошей здійснюється обумовленим способом, наприклад, зручно буде перевести їх на ваш поточний рахунок в банку, який видав іпотечний кредит.
- Ви за допомогою отриманих грошей проводите повне дострокове погашення іпотечного кредиту.
- Банк знімає арешт з іпотечної квартири.
- Ви з покупцем укладаєте повноцінний договір купівлі-продажу квартири, одночасно він передає вам решту грошей (якщо вона залишилася).
- Покупець реєструє договір купівлі-продажу в державному реєстрі прав власності на нерухоме майно та стає повноправним власником квартири.
Продаж іпотечної квартири через банк.
Наступний варіант продати іпотечну квартиру - запропонувати зробити це самому банку-кредитору. Наприклад, можна подати це так: у вас немає можливості погашати кредит, і ви хочете продати квартиру в іпотеку, щоб розрахуватися з ним. Тоді банк зможе допомогти вам з пошуком покупця - виставити житло на продаж в своїй базі реалізації заставного майна, знайти покупця через ріелторів, з якими він співпрацює з іпотеки, і т.д.
В цьому випадку угода відбувається приблизно за такою схемою.
- Банк знаходить покупця квартири за узгодженою з вами ціною.
- Полягає тристоронню угоду між банком, покупцем і продавцем про продаж іпотечної квартири, в якому описується схема такого продажу.
- Продавець вносяться не покупцеві, а банку суму, необхідну для повного погашення кредиту.
- Банк здійснює повне погашення кредиту і знімає арешт з іпотечної квартири.
- Ви з покупцем підписуєте договір купівлі-продажу квартири, і він передає вам решту суми, наприклад, перерахуванням на відкритий в банку поточний рахунок.
- Покупець реєструє договір в держреєстрі і стає повноправним власником квартири.
Переоформлення іпотечного кредиту.
З думкою про те, як продати іпотечну квартиру, варто також розглянути варіант, при якому у покупця, знайденого або першим, або другим способом, теж не буде повної суми для розрахунку. В цьому випадку є варіант переоформлення іпотечного кредиту на нового позичальника, при якому він залишиться заборгованість перед банком залишок заборгованості і буде виплачувати його за тією ж або, в окремих випадках, іншою схемою, і при цьому заплатить різницю між залишком кредиту і ціною квартири вам.
Для такого варіанту діє приблизно наступна схема угоди.
- Знаходиться покупець квартири, приголосний переоформити на себе іпотечний кредит.
- Банк проводить оцінку його платоспроможності та виносить рішення про можливість здійснення такої угоди (в іншому випадку шукається новий покупець).
- Покупець з банком підписують новий кредитний договір і графік погашення кредиту .
- Банк видає покупцеві новий іпотечний кредит, яким погашає старий кредит.
- Покупець перед вам свою частку оплати за квартиру.
- Банк знімає арешт з квартири.
- Між вами і покупцем укладається договір купівлі-продажу квартири.
- Покупець і банк підписують новий договір іпотеки.
- Банк накладає на іпотечну квартиру новий арешт.
- Покупець реєструє квартиру в держреєстрі на себе.
Як бачите, продати іпотечну квартиру можна, і для цього існують різні схеми. Не обов'язково вони будуть в точності такими, як описано вище - можуть бути інші варіанти, виходячи з політики банку-кредитора, переваг продавця і покупця. Найкраще здійснювати продаж іпотечної квартири, коли по кредиту немає простроченої заборгованості: при її наявності можуть виникнути додаткові труднощі. Тому, якщо ви відчуваєте, що вже ніяк не зможете погашати іпотечний кредит, можливо, єдино вірним рішенням буде якомога більш швидка продаж купленої в іпотеку нерухомості. Тому що в результаті все одно це може статися, тільки вже на набагато більш невигідних умовах: банк виставить іпотечну квартиру по проблемному кредиту на продаж за заниженою оціночною вартістю, і з продажу закриє численні нараховані штрафи та пені за прострочення.
Тепер ви знаєте, як продати іпотечну квартиру: це можливо, і якщо все робити грамотно, істотних проблем виникнути не повинно.
Джерело: ПЩ - сайт потреб. кредитів