Почему хамят жэки и сколько еще проблем осталось решить ОСМД

Вы знаете, почему из 237 ОСМД, созданных в Мариуполе, начали полноценно работать только 50? Да просто жэки до сих не отдают им документы на дома. Саботаж здесь, пробуксовки по линии ремонтов, законодательное несовершенство и отсутствие реального контроля за действиями как жэков, так и исполнительных органов власти. Все это превращает ОСМД и жэки в Мариуполе — в дикие дебри, разобраться в которых может только человек, погруженный в процесс.

Мы решили обратиться за помощью к такому человеку. Александр Фабрикатов, председатель ОО «Мариуполький союз совладельцев многоквартирных домов». Он решил создать свою организацию в противовес созданной Дмитрием Визенковым, зам. директора департамента РЖКИ.

Сегодня мы начинаем серию материалов о всех трудностях и подводных камнях ОСМД, о плюсах и минусах — из первых уст.

Все началось летом 2015 года, когда Верховная Рада приняла Закон Украины №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Ознакомившись с этим Законом, я предложил соседям подумать о создании ОСМД в нашем доме по ул. Архитектора Нильсена (бывшая ул. Энгельса), № 64. Мотивировал я это предложение тем, что через год нам придется сделать выбор: какую форму управления домом принять. При этом я сразу предупредил соседей, что председателем правления дома не буду, так как веду предпринимательскую деятельность, которая отнимает много времени и сил. По истечении нескольких месяцев после этого разговора в доме была создана инициативная группа по созданию ОСМД, и в декабре меня пригласили принять участие в данной инициативной группе и возглавить правление дома. Предложение было неожиданным, т.к. ранее я отказывался от председательства, но, немного подумав, согласился. А почему – объясню: дело было новое и, как оказалось потом, крайне интересное и сложное. Законодательная база была и остается слабой, а мне нравятся сложные задачи и новые познания. Тем более, что я имею достаточно солидный опыт ведения хозяйственной и организационной деятельности.

Вскоре состоялось общее собрание жильцов дома, на котором большинством голосов было принято решение о создании ОСМД «Конвалія-64». В феврале 2016 года был утверждён Устав и избраны органы управления. Вскоре после этого состоялась официальная регистрация нашего ОСМД. Чтобы всем было понятно, сразу же заявляю, что кроме Фонда развития Мариуполя бесплатно нам никто не помогал, за что Фонду огромное спасибо. Как оказалось, в начале марта 2016 года мы зарегистрировались одними из первых. И тут начинается самое интересное: что делать дальше – никто и ничего не знает. Пришлось садиться за «учебники» под названием «законы» об ОСМД и ЖКХ. И чем больше я изучал законы, тем больше понимал, как нас всех, мягко говоря, с нашими жэками обманывают. По сей день не понимаю, почему обслуживающие организации в виде ЖЭКов и других коммунальных предприятий, которые живут за наши деньги, так себя по-хамски ведут в отношении своих потенциальных заказчиков. Впечатление такое, что не они созданы и существуют для НАС, а мы существуем для НИХ в виде дойной коровы. Кстати, когда у одного из таких «деятелей» спросили, что нужно сделать, чтобы корова меньше ела и давала больше молока, он ответил: «Нужно меньше кормить и чаще доить».

И вот наступил момент, когда мы вплотную столкнулись с отделением от ЖКП и уходом в самостоятельное плавание. Провели собрание, на котором решили управлять домом самостоятельно. Направили уведомление ЖКП и предложили в соответствии с Законом Украины №417-VIII передать в течение трёх месяцев всю техническую документацию на дом. После долгих и, мягко говоря, трудных переговоров мы получили малую часть документов и технической документации на наш дом. Остальная документация, включая технический паспорт дома и схемы внутридомовых инженерных сетей до сих пор нам не переданы, несмотря на то, что прошло уже десять месяцев. И это, к сожалению, не единичный случай. Вот тогда уже и зародилась идея создания коллектива единомышленников, исходя из принципа «гуртом і батька легше бити».

В декабре 2016 года мы зарегистрировали общественную организацию «Мариупольский союз совладельцев многоквартирных домов». Мы поставили для себя две первоочередных задачи: добиться изменения подхода коммунальных предприятий к своим обязанностям и контролировать предоставление коммунальными предприятиями качественных коммунальных услуг, соответствующих законодательству и нормативным актам Украины. Мы также намерены оказывать помощь совладельцам многоквартирных домов в отстаивании своих законных прав на своевременное и качественное получение услуг.

На сегодняшний день очень остро стоит вопрос выполнения работ по устранению недостатков, которые были выявлены при составлении акта обследования технического состояния дома, передаваемого ОСМД. Постановление Кабинета Министров Украины от 20 апреля 2016 № 301 «Об утверждении Порядка списания с баланса многоквартирных домов», позволяет сегодняшнему балансодержателю, то бишь ЖКП, легко списать дом с баланса коммунального предприятия и передать его в ОСМД со всеми недоделками и недостатками - таков закон. Нами было предложено городской власти взять на себя обязательства и при передаче дома из ЖКП в ОСМД составлять протокол выполнения обязательств. Но, к сожалению, обязательства так остались в большей мере невыполненными.

ЖКП задерживают выполнение своих обязательств, ссылаясь на отсутствие денег, а вновь созданные ОСМД не спешат уходить в самостоятельное плавание, потому как многие дома находятся в плачевном состоянии. Особенно остро эта проблема стоит перед ОСМД, создаваемыми в так называемых «сталинских» домах, построенных в середине 50-х годов прошлого века. Как правило, после окончания строительства эти дома передавались крупным промышленным предприятиям Мариуполя – Азовстали, Коксохиму, им. Ильича и управлялись ЖКО или ЖКУ этих предприятий вплоть до момента передачи этих домов в коммунальную собственность города. В подавляющем большинстве в этих домах за прошедшие 55-60 лет не было произведено ни одного капитального ремонта. Дома начинают разрушаться, разваливаются балконные плиты, карнизы, декоративная лепнина, обваливается облицовка стен, создавая угрозу жизни и здоровью граждан, проходящих мимо. Внутридомовые инженерные сети, в особенности сети централизованного отопления и сети водоотведения (канализации) находятся в ужасном состоянии. Во многих домах системы централизованного отопления разбалансированы: в некоторых подъездах срезаны чугунные радиаторы, срезаны воздухосборники и расширительные (накопительные) баки, нарушена или пришла в полную негодность изоляция горизонтальных трубопроводов, проходящих по чердакам. Проектная документация либо утеряна, либо уничтожена, попытки разыскать её в большинстве случаев оказались безуспешными.

Ещё одна проблема этих домов, с которой не справится ни одно ОСМД без поддержки и непосредственного участия городской власти – это нежилые помещения: техподполья, подвалы, бомбоубежища, которые в разное время и разными способами были «прихватизированы», зачастую с грубейшим нарушением действующего законодательства. Но это – отдельная тема, требующая серьёзного обсуждения.

Не лучше ситуация и в так называемых «хрущёвках». И поэтому из 237-ми вновь созданных ОСМД самостоятельно ведут хозяйственную деятельность всего лишь около 50-ти. Остальные остаются в подвешенном состоянии и не известно, когда они из этого состояния выберутся, если городская власть не окажет им реальную помощь в преодолении этих трудностей.

Однако пойдем дальше. Согласно Программе поддержки ОСМД многие ОСМД подали заявления на капитальный ремонт первого конструктива. В основном это ремонт кровли. В 2016 году ремонт кровли был выполнен аж в ТРЁХ из 237-ми ОСМД, и разработана документация на 185 домов, которую собираются передать домам. На следующей сессии городского совета, т.е. в феврале, предполагается принять решение о том, чтобы ОСМД сами выставляли тендерные заявки на ProZorro и искали подрядчиков, которых в г. Мариуполе очень мало, да и те не хотят играться с бюджетными средствами. И можно предположить, что в 2017 году средства на ремонт первого конструктива получат только несколько ОСМД из упомянутых 185, для которых разработана проектно-сметная документация.

Не лучше выглядит положение и с так называемыми «умными рамками» - погодозависимыми системами автоматического регулирования отопления. Городской программой предусматривалось оснастить такими системами 850 многоквартирных домов. При стоимости такой системы от 200 до 230 тысяч гривен общая стоимость программы составляет порядка 235 млн. гривен. В 2016 году были разработаны проекты установки таких систем для 52-х домов, однако ни один проект не был доведен до исполнения по той причине, что в городе не нашлось ни одной подрядной организации, которая взялась бы за эту работу. Возможно, это и хорошо, поскольку эффективность использования таких «рамок» в существующих домах вызывает сомнение. Специалисты-проектанты утверждают, что эти системы эффективны только тогда, когда они закладываются в комплексный проект жилого многоквартирного дома на стадии разработки проектно-сметной документации на дом, при этом кроме собственно «умной рамки» в каждой квартире должны быть предусмотрены средства регулирования температуры на каждый радиатор отопления.

В последнее время отмечаются случаи дикого вандализма, когда неизвестные злоумышленники разбивают и разворовывают электросчётчики, установленные по чьему-то «гениальному» решению на наружных стенах домов рядом с подъездами, не защищённые хотя бы примитивными металлическими шкафчиками, и поэтому являющиеся лёгкой добычей; аналогичная судьба постигла и приборы учёта тепловой энергии, которые становятся добычей даже находясь в закрытых помещениях. Совсем недавно в одном из домов, который мы не называем, поскольку правоохранительные органы ведут расследование, были выведены два таких прибора, при этом был взломан замок на металлической двери, закрывающей вход в подвал. Похититель хорошо разбирался в принципе функционирования системы отопления, и действовал вполне квалифицированно: задвижки на подающих трубопроводах были закрыты во избежание утечки теплоносителя, трубчатые элементы, в которые были вмонтированы датчики протока теплоносителя, были извлечены, для чего преступнику потребовалось разобрать четыре фланцевых соединения по 8 болтов в каждом, находящихся на высоте более двух метров от уровня пола. В результате дом в течение почти суток оставался без отопления при минусовой температуре наружного воздуха, и только благодаря квалифицированным действиям работников ЖКП отопление было восстановлено по временной схеме, но приборы учёта без датчиков протока не работают, и вопрос начисления оплаты за услуги отопления на сегодняшний день остаётся открытым.

Пойдем дальше. Программа «Мини-проекты». Из 237-ми домов в 2016 году выиграли конкурс только 80, из которых 19 были перенесены на 2017 год. Возникает вопрос: почему? Из 160-ти домов ЖСК выиграли мини-проекты 74, из них 24 не смогли их осуществить.

Вы только не подумайте, что ОСМД – это плохо, на примере нашего ОСМД могу сказать, что наши жильцы стали более бережно и ответственно относится к совместному имуществу, стали более общительными, у жителей появилось чувство собственника. В нашем городе, в отличие от других городов, действительно большую поддержку развитию ОСМД оказывает городская власть, но есть также и серьёзные недостатки, которые нужно по мере возможности устранять.

Я имею честь знать работников Департамента развития ЖКИ и поддержки ОСМД – там трудятся замечательные и профессиональные работники, которые иной раз работают до поздней ночи, нагрузка у них очень большая. Раньше эти специалисты работали в основном с ЖКП, которых было чуть больше десятка и которые обслуживали большую часть многоквартирных домов. А сегодня уже больше трехсот ОСМД, их количество растет, и Департамент физически не сможет обработать такое количество юридических лиц плюс инициативные группы по созданию ОСМД, которые требуют особого внимания. Из приведенной ранее статистики можно сделать вывод, что структуру ДРЖКИ нужно реформировать, максимально упростить все процедуры, связанные с созданием и хозяйственной деятельностью ОСМД, для дальнейшей успешной работы по созданию ОСМД это неизбежно.

Александр Фабрикатов,

председатель ОО «Мариупольский союз

совладельцев многоквартирных домов»